Реклама недвижимости в соцсетях в 2026 году: как риэлтору работать без штрафов

С нашей компанией работает больше 400 агентов по недвижимости. Каждый из них ведёт соцсети — и почти каждый за последний год хотя бы раз спросил: «А это вообще законно — то, что я публикую?» Разберём по порядку, без юридического тумана.

Скан пяти признаков — это проверка любой публикации за 30 секунд. Пост считается рекламой, если в нём есть хотя бы одно из следующего.

Призыв к действию: «купите», «запишитесь», «перейдите по ссылке», «пишите в директ». Скидка, промокод или ссылка на предложение. Упоминание бренда, логотипа, адреса, контактов. Нативная интеграция у блогера — даже дружеская и бесплатная, тем более без маркировки. И пятое: цель публикации — привлечь клиентов или поднять спрос. Сюда же относится закрепление поста: закреп — это продвижение.

Отдельная ловушка — старые публикации. Пост, размещённый до 1 сентября 2025 года, признаётся нарушением, если вы его репостнули, закрепили, сослались на него в новом материале, если алгоритм платформы поднял его в ленту или если в нём висит актуальная акция. Я называю такие публикации «пост-мина»: лежит годами, срабатывает от одного касания.

"Самореклама" пока не имеет точной формулировки понятия в законе, поэтому ФАС пока по умолчанию считает размещение информации о компании в собственных социальных сетях информированием о деятельности компании. В этом случае размещаться на запрещенных площадках по-прежнему не стоит, но маркировка не нужна.

Сообщение личного характера и рассказ об опыте без ссылок тоже, по официальным данным, рекламой не является. Фото и видео без описания услуг и цен — при условии, что лента выглядит однородно и в кадре нет чужих логотипов. Благодарность без продвижения. Личный блог о жизни агента никто не запрещал — запрещена реклама.

Проблема в том, что все хотят продавать, а не просто вести личный блог агента.
Также, не у всех есть опыт в написании текстов и лавировать по тонкой грани и рекламировать без признаков рекламы - сложно. К тому же собственных объектов недвижимости у риэлторов нет в принципе и поэтому практически каждый пост об объектах партнеров (как мы) может быть распознан скорее как реклама, а не "самореклама".

По части 1 статьи 14.3 КоАП РФ: физические лица — от 2 000 до 2 500 рублей, ИП и должностные лица — от 4 000 до 20 000, юридические лица — от 100 000 до 500 000. Дела рассматривает ФАС. Отвечает и рекламодатель, и рекламораспространитель — форма размещения, платная или бесплатная, значения не имеет. Нюанс в том, что ФАС может принять нас за рекламодателя в случае, а риэлтора - за рекламораспространителя, когда риэлтор просто хотел прорекламировать наш объект в своих социальных сетях без нашего ведома.

Скажем честно: никто сегодня не даст гарантию, что именно ваш пост заметят или не заметят. Практика только формируется. Даже у ФАС нет ответов на все вопросы. Но строить работу на «авось пронесёт» — плохая бизнес-модель.

Поэтому наш долг - обратить ваше внимание на ответственность, которую вы несете, распространяя информацию. Контролировать всех мы не сможем и не вправе запрещать действовать так, как вы считаете правильным. Однако, если размещения не санкционированы, не маркированы и нарушают закон, могут возникнуть штрафы и издержки по компенсации наших издержек на покрытие штрафов и юристов. Это прописано и в нашем уведомлении партнёрам, и в агентском договоре.

Белый контур — это режим работы, при котором весь рекламный контент живёт на разрешённых площадках: ВКонтакте, Одноклассники, MAX, RuTube. Эти ресурсы под запрет не подпадают. Одно условие: явная реклама должна быть промаркирована.

Промаркировать контент риэлтор может самостоятельно. Для этого нужно будет заключить отдельный договор, зарегистрировать договор и контрагентов в ОРД, согласовать креативы с нами, зарегистрировать их в ОРД (доступ к ОРД платный), разместить контент с рекламной отметкой и отчитаться ОРД о просмотрах контента.

Второй вариант - маркировать контент с нашей стороны — телефон для этих вопросов:
+7 922 645 00 40.

Либо - надеяться на то, что риски обойдут вас стороной.

Еще раз обращаем ваше внимание на то, что эти условия исходят не от нас, а от действующего законодательства.

Первый — пройдитесь по архиву в Instagram, Facebook, Telegram и YouTube и удалите рекламные публикации по нашим объектам.

Второй — прогоните свежий контент-план через скан пяти признаков.

Третий — перенесите активность в белый контур, это - наша рекомендация.

По общим вопросам партнёрства — Антон, +7 952 333 07 07.